Administrasjonens beretning 2024

2024 har vært et krevende år for boligmarkedet, preget av høy rente, dyrtid og økende press på både leie- og eieboliger. Til tross for utfordringene har Nobl holdt hjulene i gang, bygget for medlemmene og jobbet aktivt med løsninger for fremtidens boligbehov – særlig for eldre og førstegangsetablerere. Vi står støtt i et urolig marked, og viser at trygghet, fellesskap og langsiktighet fortsatt gir resultater.

Når vi oppsummerer 2024, er det umulig å komme utenom utfordringene i boligmarkedet. Selv om vi i 2023 håpet på en lysning i økonomien, har 2024 fortsatt vært preget av dyrtid, høye renter og sterk prisvekst – særlig på matvarer og byggevarer.

De som allerede har hatt økonomiske utfordringer, har fått det enda vanskeligere. Rentenivået har holdt seg høyt, og den forventede rentenedgangen har latt vente på seg. Prisveksten har vært merkbar, særlig på dagligvarer. Selv om vi ikke ser en økning i antall personer med betalingsproblemer, har beløpene i inkasso-saker økt – og det er de som allerede slet, som nå sliter enda mer.

Det har også blitt vesentlig vanskeligere for dem som står utenfor boligmarkedet å komme seg inn. Etterspørselen etter leieboliger har økt kraftig, både fordi mange ikke lenger har råd til å kjøpe bolig, og fordi mange tidligere utleiere har solgt sine utleieobjekter – da høye renter har gjort utleie mindre lønnsomt. Dette har ført til økte leiepriser, som igjen gjør det enda vanskeligere å spare til egenkapital. Samtidig har bruktboligprisene fortsatt å stige.

Bråstopp i nyboligmarkedet – vi holder hjulene i gang

Nedkjølingen i nyboligmarkedet som startet i 2023 har fortsatt i 2024. Økonomisk usikkerhet og frykten for å ikke få solgt egen bolig har gjort at mange kjøpere sitter på gjerdet. Dette skaper ubalanse: Seniorer blir boende i eneboliger de egentlig er klare for å forlate, og barnefamilier får ikke tilgang til større boliger.

I et slikt marked er det krevende – men nødvendig – å holde boligbyggingen i gang. I 2024 satte vi i gang vårt andre prosjekt midt i et nedgangsmarked. Det er mulig fordi Nobl er en annerledes aktør. Vi bygger ikke for maksimal profitt, men for å skaffe boliger til våre medlemmer. Det gir oss friheten til å tenke langsiktig – og det skaper trygghet i et urolig marked.

Samtidig er vi bekymret for utviklingen i byggekostnader. Materialpriser og lønninger stiger, og myndighetenes krav gjør det stadig dyrere å bygge. Konsekvensen er at boligene blir mindre – fordi det er det folk har råd til. Dette er en utvikling som ikke er bærekraftig over tid.

Eldreboomen må tas på alvor

Vi er midt i en eldreboom, og behovet for tilrettelagte boliger for eldre er stort. Manglende satsing på slike boliger er bekymringsfull. Dagens boligbygging må ta høyde for at flere skal kunne bo hjemme lenger. Ved å bruke investeringstilskudd fra Husbanken og momskompensasjon, kan man legge til rette for et betydelig antall egnede seniorboliger.

En boligtype det særlig er behov for, er seniorkollektiv – for eldre som mottar kommunale tjenester, men som ikke trenger sykehjemsplass. Dette gir en bedre hverdag for den enkelte, samtidig som det bidrar til mer effektiv ressursbruk i kommunen. I dag bruker mange kommuner mye tid og ressurser på å reise mellom enkeltbeboere. I et kollektiv kan man gi tjenester mer samlet, og samtidig styrke både trygghet og sosialt fellesskap – viktige faktorer for livskvalitet.

Vi har allerede testet modellen i vårt prosjekt Gjerdhaugen på Tverlandet, hvor vi i samarbeid med kommunen bygger boliger for unge med behov for døgnpleie. Ved hjelp av offentlige tilskudd får unge uføre råd til å kjøpe sin egen bolig og samtidig kunne motta hjelp fra en kommunal base i bygget. Vi tror dette også kan fungere godt for eldre, og at det finnes betalingsvilje blant både seniorene selv og deres pårørende.

Rehabilitering og energikrav

Vi ser at mange boligselskaper utsetter nødvendig rehabilitering på grunn av høye kostnader. På kort sikt kan dette virke fornuftig, men på lang sikt risikerer man å pådra seg større utgifter og verdiforringelse. I tillegg stiller EU stadig strengere krav til energieffektivisering – og det vil bli nødvendig å ta grep.

Her er det klokt å være tidlig ute med planlegging. Nobl bistår styrene med analyser og rådgivning slik at tiltakene både blir bærekraftige og kostnadseffektive.

Konkurranse og trygghet

De siste årene har vi merket økt konkurranse fra nye forvaltere som tilbyr enklere og billigere tjenester. Det kan være fristende å velge slike løsninger, men det er viktig å se helheten. Nobl tilbyr ikke bare forvaltning – vi tilbyr trygghet.

Med sikringsordninger som beskytter mot naboens betalingsproblemer, solide og moderne IT-systemer, og en organisasjon som ikke tar utbytte, men investerer i fellesskapet, representerer vi en annen og mer ansvarlig modell. Vi forvalter ikke bare boliger – vi forvalter fellesskap og verdier.

Det er gledelig å se at de fleste boligselskapene vi forvalter fortsatt velger Nobl og de aller færreste forlater oss til fordel for aktører fra andre kanter av landet. Med snart 80 års erfaring og sterk lokal tilstedeværelse har vi vist at vi er en partner man kan stole på – i gode tider, og i krevende tider.