Prosjekt

2024 har vært nok et utfordrende år for boligmarkedet, med fortsatt høy rente, dyrtid og stor usikkerhet blant boligkjøperne. Dette har også preget aktiviteten i Nobl Prosjekt, der både arbeidet med nyboligprosjekter og rehabiliteringsoppdrag har vært færre enn normalt. Likevel har vi valgt å holde hjulene i gang – fordi vi mener det er viktig, både for samfunnet og for fremtiden.

Allerede i 2023, da markedet begynte å skjelve, valgte vi å gå motsatt vei. Mens mange satte prosjektene sine på vent, besluttet vi å sette i gang byggingen av Kvartal 3 i sentrum av Bodø – til tross for lavt forhåndssalg. Det var en tydelig prioritering: Vi tror på prosjektet, og vi tror på at markedet vil snu. Men det handler også om noe mer – å ta samfunnsansvar i nedgangstider og bidra til aktivitet og verdiskaping når det trengs som mest.

Den samme troen tok vi med oss inn i 2024. Mens store deler av boligmarkedet i Norge og Bodø sto stille, valgte vi likevel å gå mot strømmen og igangsatte samme høst et nytt boligprosjekt på Tverlandet – Gjerdhaugen – et boligprosjekt som tilfører bydelen topp moderne leiligheter og som blir det første svanemerkede leilighetsbygget i Bodø.

Gjerdhaugen borettslag består også av seks omsorgsboliger og en base for hjemmetjenesten for unge uføre som blir en realitet i samarbeid med Bodø kommune. Gjennom bruk av Husbankens virkemidler gjør prosjektet det mulig for unge uføre å eie egen bolig. En modell vi håper å kunne tilføre i flere prosjekter som et viktig bidrag for sosial og økonomisk bærekraft.

Vi visste at det ville være krevende å starte salg og bygging i et slikt marked, men vi gjorde det likevel – fordi vi mener det er riktig å holde hjulene i gang. Ikke bare for å sikre utvikling og aktivitet, men også fordi vi har tillit til at markedet vil bedres innen prosjektet står ferdig. Det handler om å være langsiktig – og ta ansvar i en tid der mange velger å vente.

Byggingen av Gjerdhaugen ble vedtatt igangsatt i 2024 og er i rute.

Vedlikehold og rehabilitering

I 2024 har Nobl Prosjekt fortsatt arbeidet med å tilby helhetlige tjenester innen vedlikehold, rehabilitering og teknisk forvaltning, med kundeverdi og tett oppfølging av borettslagene i fokus. Prosjektlederne har nå fått egen kundeportefølje, noe som har styrket kundekontakten, forståelsen av behovene, og gitt bedre oppfølging.

Gjennom året har vi bistått kundene våre med et titalls større prosjekter, hvor kartlegging av nødvendige vedlikeholdstiltak har stått sentralt. Vi har jobbet mye med energieffektivisering, og vi bistår aktivt boligselskapene med både kartleggingsstøtte og støtte til gjennomføring gjennom Enova. I tillegg arbeider vi målrettet for at borettslagene kan få grønne lån til finansiering av større vedlikeholdsoppdrag. Vår innsats tar utgangspunkt i gjeldende norske regelverk, som innebærer betydelige energireduksjoner frem mot 2030 sammenlignet med 2020-nivået.

Prosjektavdelingen ivaretar borettslagenes ansvar etter byggherreforskriften ved å sikre systematisk HMS-arbeid i alle prosjekter, uavhengig av prosjektets størrelse. Dette arbeidet er avgjørende for å sikre en trygg gjennomføring, uten skade på bygninger eller personell. Vi erfarer at flere borettslag har valgt å utsette større vedlikeholdsprosjekter i 2024, grunnet økte renter og høyere kostnadsnivå. Til tross for dette har vi gjennomført rundt 80 rehabiliteringsoppdrag, fra små reparasjoner til omfattende prosjekter.

I tillegg har vi gjennom teknisk forvaltning sørget for at kundene får god oversikt gjennom oppdaterte vedlikeholdsplaner og HMS-planer, som sikrer både bokvaliteten og verdibevaring av bygningsmassen. Vi tilbyr en årlig oppfølging av disse planene, og ser at kundene våre stadig blir mer bevisste på viktigheten av systematisk vedlikehold. Videre har vi bistått kundene med 213 forsikringssaker og gjennomført fire lekeplasskontroller, en viktig del av vår totalforsikringstjeneste.

Nobl Prosjekt fortsetter å jobbe målrettet med å gi våre kunder råd og tjenester som både ivaretar dagens behov og sikrer en bærekraftig og energieffektiv fremtid.

Status på nye nyboligprosjekter

Kvartal 3 Bodø AS

Kvartal 3-prosjektet har i 2024 vist god fremdrift etter tidligere forsinkelser knyttet til godkjenning av VA-plan og igangsettingstillatelse. Arbeidet på byggeplassen følger nå revidert fremdriftsplan, og forventet ferdigstillelse i januar 2026 ligger fast. Samtidig har prosjektet vært preget av økonomiske utfordringer grunnet prisstigning og endringer i byggets strømforsyning.

Gravearbeidene har vært en kostnadsdrivende faktor, og det er sendt klage til Reguleringsmyndigheten for energi (RME) for å redusere anleggsbidraget gjennom dokumentert omfang. Samtidig pågår vurdering av prisjusteringer på leilighetene for å kompensere for økte kostnader.

Ved utgangen av 2024 er 19 av 59 leiligheter solgt. Det er lagt opp til tett oppfølging av både økonomiske forhold og salgsarbeidet frem mot ferdigstillelse.

Tverlandet – Gjerdhaugen utvikling AS

Gjerdhaugen-prosjektet, som omfatter både omsorgsboliger og private leiligheter, har hatt en positiv utvikling gjennom 2024. Prosjektet har sikret salg av seks leiligheter til private kjøpere samt seks omsorgsboliger og én baseleilighet til Bodø kommune.

Gjennom en effektiv samspillprosess er utbyggingsavtalen og rammesøknaden godkjent, og totalentreprisekontrakt er inngått med Consto basert på tidligere avtalt rammepris. Detaljprosjektering har blitt gjennomført i tett samarbeid med tekniske rådgivere, og igangsettingstillatelsen ble godkjent i starten av 2025.

Helligberget på Fauske

Etter at detaljreguleringsplanen ble vedtatt og klagefristen utløp i mars 2024, har prosjektet Helligberget gått over i konseptutviklingsfasen. Det arbeides nå med å definere målgrupper og tilpasse boformer innenfor rammene av reguleringsplanen. I denne fasen er det også etablert dialog med Fauske kommune om mulig etablering av omsorgsboliger som en integrert del av prosjektet.

I løpet av 2024 ble det gamle administrasjonsbygget på Galvanao-tomta i Fauske revet for å klargjøre området til vårt kommende boligprosjekt på Helligberget. Rivningsarbeidet er gjennomført i samarbeid med NRC Kept og Østbø, og med et tydelig mål om å minimere miljøpåvirkningen og sikre gjenbruk av materialer der det er mulig.

Etter rivning ble betongmassen analysert, og store deler av materialet ble klassifisert som egnet til gjenbruk – forutsatt at armeringsjernet fjernes. Dette muliggjør videre bruk som fyllmasse i andre prosjekter, og reduserer behovet for nyproduserte masser. Alt armeringsjern ble sortert ut og levert til resirkulering via Østbø, som også har hatt ansvar for avfallshåndtering i henhold til gjeldende miljøkrav.

Ved å samarbeide med lokale aktører sikrer vi kortreiste løsninger, lokal verdiskaping og et lavere klimafotavtrykk. Dette arbeidet er et tydelig eksempel på hvordan vi i Nobl setter miljø og bærekraft høyt – også i forberedelsen til nye boligprosjekter.

I det pågående konseptarbeidet for Helligberget vurderes også byggemetoder som et tiltak for å redusere kostnader og sikre økonomisk bærekraft, særlig med tanke på det gjeldende prisnivået i Fauske-området.

Nobl har i løpet av året bidratt inn i kommunens kartlegging av behovet for omsorgsboliger, med erfaringsoverføring fra Gjerdhaugen-prosjektet på Tverlandet. Den videre utformingen av omsorgsboligene avhenger av den politiske behandlingen i kommunen.

Prosjektet er dermed godt i gang med forberedelser til utbygging og har i 2024 lagt viktige premisser for konsept, økonomi og samarbeid med offentlige aktører.

Kommunal tomt i Kabelvåg:

I 2024 har Nobl arbeidet videre med reguleringsplanen for Samlagstomta i Kabelvåg etter at Vågan kommune trakk planen fra offentlig høring grunnet saksbehandlingsfeil. Et revidert planforslag er oversendt kommunen etter dialog og avklaringsmøte, hvor Nobl har tilpasset forslaget til kommunens føringer, blant annet med utvidet planområde og justeringer i det arkitektoniske uttrykket.

Kommunen har nå trukket sitt alternative forslag til tomteutnyttelse og har lagt Nobl sitt forslag ut på offentlig høring. Høringsperioden er avsluttet, og høringsinnspillene er oversendt til prosjektet for vurdering og kommentar. Når plankonsulent i samarbeid med Nobl har svart ut innspillene, vil disse sammen med det øvrige planmaterialet danne grunnlag for kommunal behandling i Vågan kommune.

Prosessen har vært krevende og innebærer fortsatt risiko for forsinkelser og økte kostnader, men Nobl vurderer det som strategisk viktig å sikre en gjennomførbar reguleringsplan for området.

Ørnviksletta – Svolvær

Prosjektet Ørnviksletta har i 2024 møtt betydelige regulatoriske utfordringer. Statsforvalteren opphevet den vedtatte reguleringsplanen grunnet saksbehandlingsfeil knyttet til adkomstløsningen, etter klage fra naboer. Dette har medført at prosjektet foreløpig er stanset i påvente av kommunens videre behandling og utredninger.

Kommunen må nå dokumentere konsekvensene av den eksisterende adkomstløsningen eller vurdere alternative traseer. Dette, sammen med manglende avklaringer om rekkefølgebestemmelsene i området, har skapt betydelig usikkerhet knyttet til prosjektets videre fremdrift og økonomiske bærekraft.

Nobl følger opp kommunen tett og vil parallelt vurdere de økonomiske konsekvensene av ulike scenarier. Per utgangen av 2024 befinner prosjektet seg i en kritisk fase hvor videre utvikling avhenger av kommunale avklaringer.

Rehabiliteringsoppdrag

Gjennomført rundt 80 rehabiliteringsoppdrag, fra små reparasjoner til omfattende prosjekter.

Forsikringssaker

Bistått kunder i 213 forsikringssaker

Lekeplasskontroller

Fire lekeplasskontroller gjennomført